1、从建造标准，冷库为高标仓服务分支：冷库建造及经营成本高，对城市发展、区位交通和用量需求有较高的要求。
3、因冷库建造和投资更复杂，管理和运营更精细化，使得冷库盈利对单位租金收入和出租率更为敏感：当冷库日租金在3.4元/平米时，保本出租率在90%；当日租金在3.0元/平米时，出租率在100%才能实现盈亏平衡；当出租率小于90%，则要提升租金水平才能实现毛利盈亏平衡。
冷库投资开发的参与者包括：1）政府主导投资（国家骨干冷链物流基地，肉类储备库等）；2）物流服务业（港口、物流服务商）；3）物流不动产开发商；4）专业投资机构；5）下游使用者（农批市场、商业零售、食品生产）等。
其中，国家骨干冷链物流基地、优质的物流不动产开发商及专业投资机构在冷库领域投资活动最为活跃；此外，第三方物流服务商有突出贡献的公司为了业务发展，对冷库建设投资也有较高的诉求。
在新冠疫情居家隔离之下生鲜电商迎来井喷式发展，来自生鲜电商和第三方冷链运营商的租赁需求活跃。目前冷链物流慢慢的变成了保障民生和链接全球生鲜食品的重要通路，冷库作为存储、包装和分销产品的场地，在整个链条中发挥很重要的作用，冷库基础设施慢慢的变成了物流新基建的重要内核。
这是疫情后生鲜和医药冷链需求的爆发式增长在投资市场的直接体现。自 2020年起冷库投资交易也日趋活跃，境内外资本纷纷加快脚步布局冷库市场：黑石 44亿元并购大湾区物流资产中有一处 8 万吨冷库项目；汉斯收购位于东莞的冷链仓库项目；方源资本全部接收 CJ 物流所持有的荣庆物流所有股权等。
除了冷库交易市场热度不减之外，冷库建设也非常火爆。万纬冷链、美库、亚冷等物流地产和仓储企业不断加速在全国的冷库网络布局，相继在全国范围内拿地建设、改建高标仓冷库。
相比普通高标仓，冷库投资和建造更复杂，管理和运营更精细化，收入更多元，对投入资产的人而言其前期项目投入更大。同时，不一样的冷库其可投资性也大相径庭，从投资方面出发，功能型冷库（如配送型冷库和分拨型冷库等）承担存储、分拨、配送和加工等功能，相比存储型冷库更具通用性，可投资性更强。
冷链物流是指物品在生产、仓储或运输和销售过程，一直到消费前的所有的环节始终处于产品规定的低温度的环境下的物流运输模式。它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。
冷链物流产业链可分为上游冷藏基础设施供应商、中游冷链物流服务企业和下游使用者三部分。上游包括冷藏车、冷藏集装箱及冷藏设备的生产企业；中游可大致分为运输型、仓储型和综合型冷链物流公司；下游使用者主要分布于食品、医疗产品以及其他行业。
上游基础设施提供商（设备）总市场规模预估为600-700亿元（不含基建），基础设施建设总规模至2025年约为1650亿元。2020年中游冷链物流服务总市场规模约3831亿元，预计至2025年冷链物流服务市场总规模可达5500亿元。
在中央政治局会议提出实施城乡冷链物流基础设施补短板工程要求后，我国冷链基础设施建设快速推进。根据中物联冷链委，2015-2019年我国冷库总量从3740万吨上升至6053万吨，冷藏车保有量从2015年9.34万辆上升至2019年21.47万辆。
根据物联云仓平台冷库多个方面数据显示，我国2020年上半年冷库总面积约952.26万平，仅占仓库总量的2.99%。按照我国冷库温区分布来看，冷冻库占比高达70%，是冷库的主要温区，大多数都用在存储冷冻食品；冷藏库占比约为25%，大多数都用在存储生鲜及短保物品；部分冷库依据业务需要还设计了恒温库及其他温区，用于存放特定物品。
2020年上半年北京、沈阳、上海、广州、郑州、武汉地区的出租情况较好，空置率均低于8%；部分二线城市由于供给增加去化压力较大，如南京空置率高于20%。2021年末世邦魏理仕整理的十二个冷库重点城市租金情况，与租赁需求有较强相关性（如下图）。
冷库基础设施是冷链业务的底盘，具有位置优势和建造品质优势的冷库将受到市场和客户的青睐；高效稳定的库内运营水平和客户服务能力越来越成为上游企业选择冷链合作伙伴的重要考虑因素。冷库服务主要参与者包括以下三类企业：1）冷库基础设施提供商；2）第三方运营商；3）综合物流服务商。
与发达国家相比，我国的冷链硬件设施依然缺乏，发展相对滞后。国际冷藏仓库协会（IARW）多个方面数据显示，我国城市居民人均冷库库容0.13立方米，美国人均库容面积达到0.49立方米、英国人均库容面积达到0.44立方米，我国人均库容水平较发达国家水平仍然很低。2014年我国冷藏车保有量也明显低于发达国家，经过近几年的追赶，2019年我国冷藏车的保有量已达21.5万辆，运输设备的保有量有了长足的进步。
根据中物联冷链委数据及预测，2020年冷链物流服务的市场规模3831亿人民币，五年复合增速为12%。其中运输、仓储和其他服务环节价值链占比分别为40%、30%、30%；而公路运输占据冷链物流运输环节的90%，是冷链物流最重要的运输方式。
冷链物流业务内容最重要的包含产品的低温加工、贮存、运输、配送及销售四个环节；冷链运营收费模式包括租金收入、操作费、加工收入等，经营成本包括水电费、搬运费、加工成本、折旧等。冷链服务链条具有复杂性、协调性、信息化、高成本的四大特点，进入门槛较高，盈利能力较弱：参考国际龙头财务情况，全球最大的食品供应链企业Sysco的净利率在2%左右水平，而全球最大的冷库运营商美库净利率在-3%至3%之间浮动。
随着人民群众日渐增长的消费、健康需求和电商渗透率提升的零售发展的新趋势，冷链物流也处于中快速地发展阶段：过去五年冷链物流复合增长率为12.5%，预计至2025年冷链物流行业规模可达5500亿元人民币，其中冷链运输占比40%，冷库仓储服务占比30%。
冷库的发展受到消费需求和政策鼓励双重驱动，从建造标准和业务属性来看，冷库为高标仓服务的一个业务分支：1）层高、消防、信息化管理标准等方面与高标仓相似，且由于建造成本高，对货量和产能利用率的要求更高；2）从冷库的服务对象看，冷链物流下游需求以食品和医药为主，食品冷链占比接近90%，是冷链物流最主要的应用；医药冷链占比10%。
食品冷链又可细分为工业品和农产品，其中工业品包括餐饮连锁制品、乳制品、快消品等，而农产品包括肉类、水产、蔬菜、瓜果等。随着生鲜、乳制品、预制食品电商渗透率逐渐提升，对冷库存储、分拨、配送和加工的需求也逐步提升。
医药冷链和食品冷链服务有非常大的区别：医药冷链行业监管严格，门槛高，需要取得医药冷链服务相关资质，而且还需要一定的客户基础支撑业务的获取。其服务品类包括疫苗类、注射针剂、酊剂、口服药品、外用药品、血制品等需要低温条件下储存和运输的药品。
按冷库温区分布大致上可以分为冷冻库（-18℃以下）、冷藏库（0-10℃）、恒温库。冷冻库比占比高达70%，是冷库的主要温区，大多数都用在存储冷冻食品；冷藏库占比约25%，大多数都用在存储生鲜及短保物品；部分冷库依据业务要设计了恒温区和其他温区，用于存放特定物品。
从冷库使用功能来看，大致上可以分为功能型冷库、市场型冷库、产地型冷库、生产型冷库等，其中功能型冷库更具备投资价值。
（1）功能型冷库：占比47%；主要承担存储、分拨、配送和加工等功能；主要分布于全国物流枢纽、主要物流节点和消费地城市；由于其地处枢纽型城市，以及功能齐全，能灵活适应不一样仓储租户的要求，因而更受投资追捧。
（2）市场型冷库：占比13%；服务于农产品交易市场内的商户，为交易市场提供配套存储服务；主要分布于农产品产业聚集城市。
（3）产地型冷库：占比12%；服务于特定品类的上游产地客户，在产地提供“最先一公里”的存储、预冷等服务；主要分布于特色农产品的产地区及周边。
（4）生产型冷库：占比12%；服务于农产品生产及加工公司，为生产及加工公司的原料、成品提供配套存储服务；主要靠近大型农产品生产及加工工厂附近。
从产业需求和物流节点的上中下游来看，可分为产地型冷库、分拨型冷库、市场型冷库和配送型冷库。处于产业链位置不同的冷库，其功能和合适的区位也因库而异，以下是几种冷库的大小、区位特点和覆盖半径的情况梳理：
（1）产地型冷库主要位于原产地城市或港口城市，大多数都用在存储，面积从3000-5万平方米不等；
（2）分拨型冷库主要位于交通枢纽城市，功能是储存和区域调拨，部分分拨型冷库具备综合加工功能，面积位2-5万平方米；
（3）市场型冷库位置以贴近市场为佳，主要分布在一线城市郊区及二线农产品生产地市中心，用于存储、展示及交易，以5-10万平方米为主；
（4）配送型冷库则布局在全国主要消费地城市，用于存储、越库操作、分拣配送等，一般城市配送仓面积在3万平方米以内，前置仓面积在500至数千平方米左右。
从中国存量冷库分布的地理位置来看，冷库基础设施分布并不均衡：冷库大多分布在在华东、华中、华北和华南四大区域，并且华东地区占比近四成。在2020年特殊的发展环境下，冷链物流迎来了蓬勃发展，东南沿海城市继续领跑发展，中部和西部地区的冷链物流公司也在加速发展。
港口冷链物流设施集中在华东、华南、华北几大重要港口，港口城市冷链物流基地也稳定运营。为了推动港口冷链物流的发展，我国主要港口陆续建设海港冷链物流中心，实现货品到港，快速检验，保障冷链不断链，有效弥补我国港口冷链物流的短板。
在消费品质升级、食品安全要求的升级下，冷链在广义“新基建”进程中的作用日益显著。冷库是冷链物流的底盘，冷库投资也持续升温，具有位置优越和建造品质优势的高标准冷库会受到市场和客户的青睐。
冷库投资的布局要重点把握三个原则：1）跟随城市发展；2）跟随物流节点；3）跟随客户的真实需求。这三个原则又可进一步分拆成以下要素：
冷库比高标仓投资和建造更复杂，管理和运营更精细化，收入也更多元化。因此，除了仓库位置外，建造成本、高效稳定的库内运营水准和多样化客户服务能力，都是冷库运营好坏的重要参考标准。
相比高标仓，冷库建造成本和经营成本更高，在同等面积及构造下，冷库总成本是干仓的2-2.5倍。
在建造阶段，冷库相比普通高标仓（下简称“干仓”）：1）每平米建安成本更贵：冷库单平米投资额较普通干仓高2000元以上；“干改冷”较直接投资冷库的成本还要贵50%；2）制冷成本高：与冷库建造成本基本接近；3）建造周期更长：中等体量的冷库建造周期为1-1.5年，较干仓多3-6个月。
到了运营阶段，冷库相比干仓经营成本更高，包括设备购置、设备维保、水电费、人工操作成本（有几率存在一些包装或加工环节）、IT和物联网系统搭建与维护等。从成本结构来看，最主要的经营成本是电费和人工，分别占成本结构的45%、40%，其次是修理及物耗、房屋折旧分别占成本比例的8%、7%。
在《冷链物流产业链全景分析——基础设施系列研究之冷链篇》报告中，我们曾对部分国家骨干冷链物流基地和财政部关于冷链专项债的投资额进行了相关梳理，结论是冷库的单位建造投资所需成本高达5000元/平米。按照自建冷库经营成本折旧和修理费的占比结构，可以推导出冷库的日均经营成本在2.9元/平米/天。
根据不同的租金水平假设，我们测算出不同出租率情况下的冷库租赁毛利盈亏情况：当冷库日租金在3.4元/平米时，保本出租率在90%；当日租金在3.0元/平米时，出租率在100%才能实现盈亏平衡；当出租率小于90%，则要提升租金水平才能实现盈亏平衡。但真实的情况却很可能因位置不佳、整体设计与需求不相符、租金过高挤出客户、货量不足等因素，导致冷库没办法实现盈利。
根据Euromonitor多个方面数据显示，中国生鲜和包装食品线上渗透率不断的提高，人民日渐增长的生鲜和即食食品的需求驱动冷链物流行业蒸蒸日上，冷链物流需要从上游产地、中游仓储运输、中转分拣、下游配送等方面全面建设。
根据中物联冷链委2019年《农产品产地冷链研究报告》统计，当前我国总体冷链运输率约为45.4%，而发达国家平均冷链运输率达90%以上，生鲜损耗率与发达国家相比也有较大提升空间。同时，在我国政策的全力支持、消费升级的需求驱动、社会物流提质增效的背景下，我国冷链物流市场规模有望继续保持增长，按中冷联盟测算，2025年冷链物流市场规模将达到5500亿元以上。
从地理位置来看，冷链仓库设施在中国分布并不均衡：冷库设施大多分布在在华东、华中、华北和华南四大区域。不过，2020年特殊的发展环境下，推动了冷链物流重点企业地域格局上的变化，东南部沿海城市继续领跑发展，中部和西部地区冷链物流重点企业也在持续加速，区域发展不均衡的局面得到某些特定的程度的改善。按区域重点企业营收排序：华东＞华北＞华南＞华中＞西南＞东北＞西北，华东入选百强的企业数最多，华北营收规模占比较2019年上升7.9%成为第二大区域，华中营收占比较2019年提升0.3%。
冷链物流收入百强企业最多的省市分别为上海（17家）、广东（14家）、河南（10家）、北京（9家）。
自2010年至2021年底，国家有关部门连续发布一系列促进冷链物流行业发展的政策法规，主要聚焦在冷链物流设施布局、冷链物流体系建设、促进农产品流通等方面的发展措施，极大地促进国内冷链物流行业规范以及快速发展。
2021年12月12日，国务院办公厅印发《“十四五”冷链物流发展规划》。《规划》是我国冷链物流领域第一份五年规划，规划聚焦“6+1”重点品类，包括肉类、水果、蔬菜、水产品、乳品、速冻食品等主要生鲜食品以及疫苗等医药产品。
《规划》提出，到2025年，初步形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络，基本建成符合我国国情和产业体系特点、适应经济社会持续健康发展需要的冷链物流体系，调节农产品跨季节供需、支撑冷链产品跨区域流通的能力和效率明显提高。展望2035年，全面建成现代冷链物流体系，设施网络、技术装备、服务质量达到世界领先水平，行业监督管理和治理能力基本实现现代化。
根据《规划》，一是要建设“四横四纵”8条国家冷链物流骨干通道，串接农产品主产区和19个城市群，形成内外联通的国家冷链物流骨干通道网络，打造“三级节点、两大系统、一体化网络”的“321”冷链物流运行体系；二是提出产销冷链集配中心建设；三是打造消费品双向冷链物流新通道，促进农民增收和消费升级。
继首批17个国家骨干冷链物流基地之后，《规划》指出到2025年要布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地；聚焦产地“最先一公里”和城市“最后一公里”，补齐两端冷链物流设施短板，形成一批具有较强国际竞争力的龙头企业。
根据财政部专项债发行信息公开披露，我们随机挑选华东、华南、华中以及西南四个地区六个非一线城市的冷链基地进行采样，这六个园区平均建造单位成本约5000元/㎡。假设满足国家骨干冷链物流基地条件仍为大于500亩（约33万㎡）的门槛不变，到2025年100个国家骨干冷链物流基地总面积为3300万㎡，冷链物流基础设施建设投资总额预计约为1650亿元。冷链基础设施及物流运营的蓬勃发展势必对制冷设备如压缩机、核心零部件等行业的发展带来积极的拉动作用。
国家政策和消费拉动双轮驱动冷链物流景气度上升，物流用地以及成熟冷库稀缺等综合因素使得PE和物流运营方不断寻求优质冷链资产；而疫情又进一步激发了投资人对冷链物流的投资意向，使得疫情后冷库市场交易火热：如黑石44亿收购大湾区物流资产（含8万吨冷库项目）等。
非公有制企业是冷链物流百强企业的主要组成部分：在2020年中国冷链物流百强企业中，民营企业72家，国营企业10家，外资企业2家，合资企业10家，港澳台企业1家，别的企业5家。百强企业业务重点布局的方向为冷链仓储、干线运输和城市配送。
近五年来冷链业务发展迅速，百强企业营收规模逐步扩大。2020年百强企业（CR100）冷链业务营业收入合计达694.70亿元，同比增长26.36%，占2020年总市场规模的18.13%；百强企业市场占有率相较于2018年的13.79%、2019年的16.21%逐年增长，冷链市场集中度不断提高。
2020年冷链物流百强企业前5名（Top5）的营收达到256.42亿元，占到百强总营收的36.91%；前10名（Top 10）的营收达到409.53亿元，占到百强总营收的58.95%；前30名（Top30）的营收达到567.58亿元，占到百强总营收的81.69%；前50名（Top50）的营收达到621.52亿元，占到百强总营收的89.47%；头部集聚效应逐步提升。冷链物流百强后50名的营收只占百强总营收的10.53%，中小企业依然占据多数，冷链物流行业仍呈现散、小、杂的特点。2020年冷链物流百强企业整体营收水平逐步提升，Top5营收同比增长20.12%，Top10营收同比增长21.69%，Top30营收同比增长33.02%，Top50营收同比增长27.42%。
按中物联冷链委《2020年中国冷链物流百家重点企业分析报告》调查显示，2020年冷链物流公司收入实现增长的三大核心原因分别是：业务体量增长、经营事物的规模扩大、市场需求旺盛。这也可以梳理出冷链物流公司实现可持续性发展以及提升抗风险能力的两大重要方法：1、横向延伸：开拓新业务市场，经营事物的规模向冷链产业上下游环节延展，提升客户业务粘性；2、纵向深化：通过开发新网点和完善网络布局，提高冷链物流公司在单一业务市场的竞争力。
冷链市场规模近4000亿，但格局非常分散（CR100仅为18.13%）。分散的市场占有率吸引了许多企业纷纷布局冷链业务，而数量众多的冷链企业也催生出了多达七种的冷链运营模式。
1）运输型冷链。运输型冷链企业仅为客户提供冷链的干线、支线运输服务，并不提供其他冷链服务（例如产品加工、仓储、分销等）。代表企业有双汇物流。
2）仓储型冷链。仓储型冷链企业拥有低温储藏冷库，从而能够为客户提供低温货物储藏、保管、中转等仓储服务。代表企业有太古冷链和普菲斯。
3）配送型冷链。配送型冷链企业主要服务城市或区域客户（超市供应商、超市配送中心、餐饮、生鲜电商等），为他们提供城市或区域冷链配送和低温仓储服务。代表企业有北京快行线、上海新天天、深圳曙光。
4）综合型冷链。综合型冷链企业能够为客户提供冷链干支线运输、低温仓储、城市配送等全方面的冷链物流服务。代表企业有荣庆物流、郑明现代物流、中外运等。
5）供应链型冷链。供应链型冷链企业能够整合商流、资金流、信息流为一体，为B端客户（食品加工厂）提供从原料采购、预加工、干支线运输、仓储、配送等一站式供应链服务，或者将上游采购的产品进一步通过分销网络销售给B端客户（餐饮、学校、医院等）。代表企业有美国的Sysco，日本的日冷集团，国内的鲜易供应链和九曳供应链。
6）电商型冷链。国内生鲜电商的兴起带动了电商型冷链企业的快速成长。电商型冷链企业的直接客户是电子商务平台上的生鲜商家，为他们提供生鲜产品低温仓储、干支线运输、末端配送物流服务，部分电商型冷链企业依托于电子商务平台直接将物流链条延伸到产地，企业接到C端客户订单后，通过产地直采、冷链仓储运输，最后配送到C端客户手中。代表企业有顺丰冷运、京东冷链。
7）平台型冷链。平台型冷链企业采用轻资产模式构建冷链资源交易平台，同时融合物流金融、保险等增值服务。代表企业有冷链马甲、码上配。
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