你出40万元，每年回报8万元，考虑到你亲戚的另外投资40万元，假设他也仅仅回报8万元（现实中应该不止），那么80万元的投资，每年的收益金额最低在16万元，年化收益率是：16万/80万=20%，可以说这个收益率是很具有吸引力的，毕竟目前能稳稳做到这个收益率的屈指可数。那么这个收益率真实不？
冷库属于定制产品，其最终的报价跟许多方面有关联，比如：制冷系统、冷库门、库板、结构、保温材料、冷库的类型（恒温库、冷藏库、冷冻库、速冻库等）等等。
目前市场上普通型的冷库建造成本在250-300元/m之间。以一个常规的3000立方米（底层一千平方米，高度3米）的中型冷库计算，造价在75万元-90万元之间。不过这个的前提是场地都是你们自己的，如果土建在算上，肯定不止这个价。考虑到场地是租赁的，那么扣除租赁费及相关的办公设备及预留一定的经营成本，80万元实际能建造面积应该在2500立方米以内（800平左右）。
冷库出租的价格线种计费方式：一种是按照每平方米计算；另一种是按照每个托盘计算（1m*1.2m的托板）；第三种按照货物的每吨计算。
目前主流的是按照平方米计算，以我们当地为例：（1）冷库温控：0~5℃（保鲜库，冷藏库）每平大概市场参考价是2.5~3.0元/天/平；（2）冷库温控：-18~-25℃（冷冻库，低温库），每平大概的市场参考价格是4.0~5.0元/天/平。
我们以中间值3.5元/平计算：每个月的收入为：800*3.5*30=84000元，一年的收入为：84000*12=100.8万元。但是这个是最完美的状态，现实中根本不可能达到无间断，全时间、全面积的出租，以70%的出租率为例（已经不低了），每年的收入为：100.8元*70%=70.56万元。
冷库最大的成本为电费、租金及人工。冷藏的库耗费电量相比来说较高，保鲜库较低，我们大家可以看到随着库容量的增加，每平方米的平均耗电量在不断下降，68平的冷藏库耗电量为0.64度/平/日，按照递增的趋势800平的冷藏库日耗电量在0.45度/平；100平的保鲜库耗电量为0.51度/平/日，按照递增的趋势800平的冷藏库日耗电量在0.35度/平，我们取平均值，一个800平的冻库，每天每平的耗电量为0.4度，则一天的耗电量为:800*0.4=320度，一个月的耗电量为：320*30=9600度。当然了这个是一直关闭状态下的耗电量，考虑到冷库每日的进出、周边的环境和温度变化等等，实际一座800平左右的冷库一个月的耗电量最少在13000-15000度之间。
目前各地的电价不一样，居民用电比较省，但是工商业用电较贵，价格在0.7-1.5元/度之间，我们取中间值1元/度，每个月的冻库电费在13000元-15000元之间，一年的电费成本约为：16.8万元。
租金成本：800平的冷库，实际的用地面积最少在1000平以上，一千平的场地不同的地点租金出入很大，一年15万元左右应该差不多。
人工成本：以一班2个工人，每天两班倒4个工人为例，一个月一人3000元，则人工成本一年为：4*3000*12=14.4万元。
在考虑其他七七八八的，我们取值3万元为例，那么一年的总成本约为：16.8+15+14.4+3=49.2万元，约为50万元。
以收益70.56万元计算，如果一切顺利，那么扣除成本后是能做到年入16万元的情况，但是这个存在太多的不确定性，出租率、建造的库类型、租金成本、当地的电价等等，在没有一个科研性的报告之前，建议你莫轻易投资，毕竟就算每年8万元的收入，你也要5年之后才开始回本，在考虑到5年的时间成本，实际可能需要六到七年才不算亏损，中间的不确定性太高。
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