自首批公募REITs上市至今，中国公募REITs市场稳健运行已有两年多时间。作为国内首发+扩募的“双首批”公募REITs之一，“中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”(以下称“中金普洛斯 REIT”)的底层资产运营和未来发展规划备受关注。
日前，记者实地调研了中金普洛斯REIT持有的其中两个园区项目——普洛斯广州保税物流园和普洛斯增城物流园，并对园区内代表租户进行访谈。通过“一线”探访，公募REITs神秘面纱背后的底层资产运营实况得以揭开。各项仓储物流工作安全、有序、高效地进行，忙碌的场景构成了一幅生动画面。
我国基建公募REITs市场刚刚起步，具有广阔空间。未来中金普洛斯REIT更好地盘活存量资产，为实体经济特别是基建投资带来源头活水。
普洛斯广州保税物流园和普洛斯增城物流园都位于广州，是普洛斯在当地运营管理的稳定运营园区中的范例。
其中，普洛斯广州保税物流园建成于2006-2008年，位于广州经济技术开发西区的保税区范围内，广州保税区的主入口处，区位条件优越，出租率（截至2023年6月30日）达100%。保税区内有着先进的物流仓储，具有保税仓储、保税展示、保税物流和保税加工等多种功能，产业集聚度高，跨境保税电商等产业氛围较好。
普洛斯广州保税物流园的租户代表为一家跨境电子商务供应链服务企业。“普洛斯的物流供应链设施在中国市场主要服务两大类的客户群体，一个是生产制造类供应链，另一个是生活消费类供应链。” 普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪介绍，如果进一步细分，电商类企业又分为境内电商和跨境电子商务，例如广州开发区的保税园区租户代表主要服务于头部电子商务平台的进口消费品国际采购业务。
在普洛斯员工及租户代表的陪同下，记者进入由该供应链企业运营的国内某头部电商的华南区进口保税仓储中心。映入眼帘的是一幅繁忙画面，多个包裹在传送带上移动，它们将发往全国各地，承载着人们对各类进口商品的需求。工作人员们身着统一的制服，头戴蓝色的帽子，使用手持PDA，根据包裹上的地址和信息，迅速而准确地将其分拣到相应的传输带上。内部定制好的货架、传送设施井然有序，且配备安全通道指示、消防栓、火灾警报器、灭火器等消防用品。
普洛斯增城物流园则位于广州增城经济技术开发区范围内，处于广州“东进”轴线上，周边公共服务配套设施较完善。其于2011-2014年建成，周边以工业园为主，工业集聚度高，汽车物流等产业氛围浓厚。项目分为一期及二期，由6栋仓库及物业用房等配套组成，其中6栋仓库均为单层库。
作为普洛斯增城物流园的租户代表之一，普冷国际物流(上海)有限公司（以下简称“普冷”）是一家专注高品质食品物流的冷链企业，业务网络已覆盖30个城市，39个网点（含自营+外仓），服务的客户超过600家。普冷广州增城物流中心即选址于普洛斯增城物流园。
据普冷华南区总经理郑李辉介绍，今年二季度，普冷新签多个客户，接连中标多个知名商超便利店重点项目，为食品生产、流通和消费提供安全、便捷、透明的冷链物流保障。此外，普冷成都龙泉驿库二期、北京航港库一期扩建顺利完工，深圳盐田库、东莞新沙库、武汉东西湖库、青岛黄岛库等多个高标冷库按计划建设中。
“第一次及每一次都把事情做对。”这是普冷广州增城物流中心库内墙上的标语，也是普冷一直以来的信念。记者穿戴好防寒衣服，跟随普洛斯及租户员工代表进入普冷库。库内分为冷冻区、冷藏区、变温区、穿堂（备货）区，其中冷藏区和穿堂区是工作人员活动的主要区域，在这里完成冷链食物的分拣和包装。
进入温度低至-25℃的冷冻库，摆满货物的穿梭货架令人眼前一亮。为保证库内温度适宜，有关人员会定期按规定对温控设备做维护、校验。
“民以食为天，冷库的运营需要多方面加强规范。”郑李辉介绍，“例如有没有与其贮存的冷藏冷冻食品品种、数量相适应的设施设备；是否保持场所环境整洁以及贮存场所、装卸食品的容器、工具和设备是否清洁卫生并定期开展消毒等，都是要落实主体责任的问题。”
值得一提的是，普洛斯借助物联网、计算机视觉等新一代信息技术，构建资产数字化底盘，以智能化应用系统平台为支撑，全方面提高基础设施运营效率。低碳化是园区的另一特色，普洛斯增城物流园已部署屋顶光伏发电设施，由普洛斯旗下普枫新能源投资开发。
“现在有些冷链设施设备若使用时间到8年以上、10年以上，使用时的能耗非常高，这样一个时间段我们会帮客户做节能减排，比如做碳管理、部署屋顶光伏发电系统、储能等，这些也是我们现在正在推行的。”普洛斯华南区相关运营负责人说道。
截至目前，普洛斯在华南区运营有35个物流园和产业园，主要是分布在广东、广西和海南3个省的 12个地区市场，资产管理规模约为250亿元。
普洛斯华南区相关运营负责的人说，华南区域客户的类型清晰，其中体量最大的电商零售占据华南近半壁江山。在传统的快递物流行业之外，电商零售、冷链（食品及医药）、生活时尚、汽车等行业的客户随着需求的增多、租赁面积也在增长，在普洛斯客户类型中排在了前几名。
“汽车产业也是华南区域市场优势所在。华南区服务汽车及零配件客户的面积将近有25万平米，占了我们整个租赁面积的15%。其中，某全球知名汽车客户在中国有三个进口基地，其中位于华南的进口基地就选在普洛斯园区，也就从另一方面代表着你看路上跑的该品牌车，四台里可能有一台就是从我们园区里开出去的。”该负责人士举例道。
此次调研的两大高水准运作园区，是中金普洛斯REIT项目底层资产运营状况的缩影。总的来看，在上市两年多以来，中金普洛斯 REIT凭借对优质资产的专业运营管理取得较佳的运营表现，底层资产运营业绩实现稳健增长。
正如中金普洛斯REIT基金经理陈茸茸所介绍，中金普洛斯REIT底层资产整体出租率保持在90%左右，租金则保持在稳步增长水平，整体表现良好。”
“短期证券交易市场的变化难以预测，但能否提供相对稳健的收益是实实在在的。站在长期投资的角度来看，REITs的分红能力是关键。” 陈茸茸进一步说道。
普洛斯资本运营相关负责这个的人说，截至今年9月份，中金普洛斯REIT合计完成了5次分红，累计金额达到5.8亿。“就上半年而言，我们可供分配金额达到了1.7亿元，租金和管理费的整体收入接近2亿，息税折旧摊销前净利率为70.89%，期末的平均出租率维持在90%左右。总体而言，财务数据表现处于健康平稳的状态。”她说道。
平稳运作背后，离不开资产运营上的精耕细作。据赵明琪介绍，为保持出租率和租金水平的稳定性，普洛斯采取了一系列举措。首先，普洛斯和一些大客户建立了非常长期的合作伙伴关系，普洛斯的物流基础设施网络目前覆盖了国内70个城市，资产面积近5,000万平方米。
“很多网络化客户要快速覆盖市场的时候，都会来跟普洛斯沟通起网计划。我们也可以支持很多大型客户在短期之内完成整个物流网络化建设和基地建设，这是普洛斯的显著优势所在。”她说道，“大规模的公司客户通常提前3-5年来和我们分享新的发展规划以及基地建设的中期规划，因此我们一般会为支持客户的下一步发展准备好。”
此外，针对行业和客户的风险管理系统，让普洛斯有能力找到优质的企业，发展成自己的客户，同时辨别一些有风险的企业。“对于一些处于早期阶段的客户，如果我们大家都认为这个行业赛道非常有潜力，都会给予客户发展上的支持，然后作为陪跑型的伙伴来支持他们的成长和发展，如新能源企业。”她进一步说道。
从普洛斯角度来说，在做公募REITs之前，资产证券化更多的是通过私募基金开始的，普洛斯全球资产在管规模约1,250亿美元，覆盖了17个国家，与国际、国内主流的主权基金、保险公司、大型投资机构，都有比较友好和长期的合作。
普洛斯有开发基金、增值基金、收益基金等不同的基金策略，所以在进入公募REITs领域的时候，普洛斯在运营管理、风控管理、合规管理等方面已经建立了完整的管理体系，所以是一个顺畅的发展过程。
就证券交易市场的表现而言，陈茸茸相信，“伴随着底层资产的稳健持续运营和健康发展，以及REITs产品的分红能力达到投资人预期，二级市场波动会向价值回归。”
扩募是REITs的生命力，能够支撑REITs市场向深度、广度发展。在6月完成扩募后，中金普洛斯REIT新购入普洛斯位于山东青岛、广东江门、重庆的3处仓储物流园区。
“之所以选择这些仓储物流园，一是通过纳入具有较强经济活力与成长潜力的城市仓储物流园区，进一步分散REITs底层资产组合的区域风险，二是借助不一样的区域仓储物流园的协同效应，提升REITs底层资产的营收能力与业务稳健性。”陈茸茸表示。
中金普洛斯REIT扩募之后，其基础设施资产合计将由10个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.66万平方米，将有力地承载和支持所在地区的民生及经济发展，通过纳入更多具有较强的经济活力与成长潜力的资产，吸收一线城市及强二线城市的外溢效应，拓展中金普洛斯REIT持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局。
不仅如此，扩募还有助于进一步分散资产组合地域风险，有利于整体基础设施资产持续稳健运营。扩募带来的基金规模的增加及新投资者的引入，将有利于提升基金的证券交易市场流动性，为投资者创造更多收益。
谈及两年多对资产管理运营过程中的体会，赵明琪直言，中金普洛斯REIT的上市和扩募过程总体都比较顺利。作为国家发改委和证监会推出的新的金融理财产品，公募REITs在短短的两年的时间内能达到将近1000亿的资产规模，发展速度很快。普洛斯作为一家市场化主体，从最早开始做首募到扩募，作为原始权益人以及资产外部管理机构热情参加，力争为推动公募REIT市场的发展也做出自己的贡献。
“公募REITs的推出恰逢其时，鼓励更多企业着眼于长期，从运营端和管理端体现自己的价值，而不是仅仅从资产升值的方面出发。”她说到，“这对于从快速地增长迈向高水平发展的中国市场很重要。未来我们大家都希望时机适宜的情况下能够纳入更多的资产量，产品规模继续发展壮大。”
现在实现扩募以后，市场已进入首发+扩募的双轮驱动的发展期。作为原始权益人，跟REITs底层项目的合作还会有哪些创新的方面？
赵明琪表示，“从我们的期待而言，主要还是国内REITs的扩募机制创新，能进一步实现流程化或者常态化发展。”
随着底层项目的增加，基金管理如何合规运行，也是中金普洛斯REIT运营的工作重点。据了解，通过与外部机构普洛斯密切合作，中金普洛斯REIT在多个角度着重进行了运营的合规管理，包括用印审批、资金和账户使用、预算管理、信息公开披露及投资者关系管理等。
对于市场上对REITs流动性的顾虑，陈茸茸乐观道，“基础设施资产类型、原始权益人主体、投资者群体有望进一步拓展，多层次REITs市场建设将持续推进。
我国基础设施公募REITs起步相对较晚，目前仍处于发展的初级阶段。海外成熟市场的诸多经验都具有一定借鉴价值，有利于推动公募REITs市场平稳健康发展。
其一是重视发展多层次的投资者结构。普洛斯在REITs方面有着非常丰富的国际经验，是业绩表现一流的物流基础设施投资投资基金普洛斯J-REIT的发起人和管理者。普洛斯J-REIT从2012年在东京证券交易所上市以来，已完成了11次扩募，目前已有93个资产, 并已成为日本最大的物流基础设施J-REITs之一。普洛斯J-REIT也被纳入MSCI全球标准指数，该指数被国际基金公司广泛用作全球证券投资组合的业绩基准。
据了解，2009年，日本政府设立不动产市场安定化基金，主要投资J-REITs市场；同期，日本央行专门设立购买J-REITs的股票基金。2014年1月，日本设立“日本个人储蓄账户”计划，允许该账户投资J-REITs。2014年4月，政府养老金投资基金逐步开始投资J-REITs。J-REITs持续不断的发展，日本已成为全世界第二大REITs市场。
“第11次扩募之后，普洛斯J-REIT引进了高净值个人投资人。未来我们也希望中金普洛斯REIT投资人结构朝更多元化发展。”普洛斯资本运营相关负责人展望道。
其二是优化公募REITs信息公开披露制度。在做公募REITs之前，资产证券化更多的是通过私募基金开始的，普洛斯亦是如此。私募团队就是一对一的对投资人进行交流，但公募有上万个投资人，如何更好地向他们披露底层资产的信息？
“我们也是借鉴了普洛斯J—REIT的处理模式，一是建立中金普洛斯REIT的官网，所以现在投资者通过普洛斯REIT官网可以第一时间获取这些底层资产的最新运营情况；二是我们设立了一个投资人的管理邮箱，能够最终靠邮箱发送需求，我们会在可披露范围内及时回复。” 上述普洛斯资本运营负责人表示。
值得注意的是，谈及原始权益人和基金管理人怎么来实现更好的协同配合，普洛斯相关负责人直言，基金管理人全方位、高频次地参与到底层资产的日常运营之中。同时，由于中金普洛斯底层项目数量较多，日常审批事宜数量及审批内容分散度较高，且大部分为仓储设施运营的相关专业事项。随着底层项目数量的增加，普洛斯希望有机会能够与基金管理人在监管制度的框架下，进一步做好日常运营事项的权责划分。这同时也会促进外部管理机构不断的提高运营管理专业水平。
归根结底，正如赵明琪所言，底层资产本身的良性运营，是支撑REITs市场可持续发展的主要的因素，也是让市场的投资人，包括机构投资人和个人投资人在内对产品抱有信心的基础。“未来对资产管理人和原始权益人的要求会促进提高，市场将检验两者的能力和资历，市场良性驱动下公募REITs产品将走向成熟。”
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